父母出首付：赠与规则、赠与函与手足公平

几代人以来，家庭的金钱故事朝着一个方向、用一个时态在讲：你将来会继承，以后，之后。房子会传下去，存款账户会从律师的文件夹里被念出来，而这一切从来不在饭桌上谈。我现在不断注意到的，是时态的悄悄变化：父母趁自己还在，把钱交出来，亲眼看着它发挥作用。

这个转变背后的数字很大。Visa在2026年关于“大财富转移”的研究认为，约36万亿美元正从婴儿潮一代流向X世代和千禧一代继承人，并发现约四分之一的千禧一代房主已经得到过父母在首付上的帮助。LendingTree估计，2026年至2045年间，将有17.2万亿美元的房屋净值传给下一代。我把这些当作估计值，它们本来就是，但走向很难忽视。

无论你是开支票的父母，还是收到支票的成年子女，钱是最容易的部分。家庭卡住的地方，是文书和感受。

为购房而赠与现金的赠与税基础

在美国，赠与通常向赠与人征税，而不是受赠人。有两个数字重要。两者都由美国国税局（IRS）设定并随时间调整，所以行动前请先核实。

• 年度免税额。2026年是每位受赠人、每位赠与人19,000美元。已婚夫妇可以各自赠送这个数额，因此两位父母一年可以给一个孩子38,000美元，而无需任何申报。给孩子配偶的赠与另算。
• 终身免税额。超过年度免税额的赠与通常不意味着要交税。赠与人需要提交赠与税申报表（Form 709），超出的部分从一笔较大的终身免税额中扣除，2026年为每人1,500万美元。

所以，一位父母在没有配偶分摊的情况下，一年给一个孩子60,000美元，会在Form 709上报告超出免税额的41,000美元，大多数情况下不需要实际掏钱缴税。这份申报表是一个记录步骤。由赠与人提交，孩子不用。

这些是一般规则，我不是税务专业人士。各州的规定不同，细节也会变。大额赠与之前，与注册会计师（CPA）谈一个小时，比起出错的代价是很便宜的。

有文件记录的家庭赠与，与非正式借款

赠与和借款的区别，不在于它感觉有多慷慨，而在于有没有人期待这笔钱还回来。

赠与是不期待偿还而给出的钱。借款是将会偿还的钱，认真的借款有条款：金额、利率、还款计划，最好还有一份签字的借据。IRS对家庭内部借款有最低利息规定，超过一个小额门槛的借款可能给出借人带来需要申报的利息收入。

麻烦出在中间地带。“什么时候方便就还”，在一位家长心里是借款，在另一位心里是赠与。多年之后，当兄弟姐妹来问，或遗产要处理时，这种模糊就变成争执。含糊是最昂贵的善意。

对于抵押贷款，这个区分不是可选的。如果这笔钱是借款，贷款人会把还款算作债务，影响你能借多少。如果是赠与，就必须按赠与来记录。

赠与函如何影响抵押贷款审核

抵押贷款审核人员想知道每一笔大额存款的来源。一个支票账户里突然出现50,000美元，会引起疑问。标准的回答是由赠与人签字的赠与函，通常写明：

• 赠与人的姓名、地址、电话以及与购房者的关系；
• 确切的美元金额；
• 如已知，房产地址；
• 一句直白的声明：这笔钱是赠与，不期待也不要求偿还。

贷款人通常还会要求提供赠与人的银行流水以显示资金转出，以及购房者的流水以显示资金到账。谁可以赠与、首付中有多少可以来自赠与、购房者是否还必须自己出一部分钱，这些规则因贷款类型和贷款人而异。传统贷款、FHA和VA项目的处理方式不同，所以请在转账之前，而不是之后，向你的贷款专员询问当前规定。

一个实用的习惯：早点把钱转过去。在购房者账户里放了一段时间的资金，比交割前一周才到账的存款更容易提供证明。

只有一个孩子得到帮助时的手足公平

这是没人会写进电子表格的部分。如果一个成年子女得到50,000美元买房而另一个没有，这个差别可能会在最糟糕的时刻浮出水面：葬礼上、宣读遗嘱时、节日里。

父母有几种诚实的选择。没有一种完美，合适的取决于这个家庭。

• 现在就拉平。表示等其他孩子需要时，即使晚些，也会给出相当的数额。
• 以后再拉平。把这笔赠与视为遗产的预支，并以书面写明，让遗嘱或信托据此调整份额。这类措辞应当由遗产律师来起草。
• 说清楚这并不相等，以及为什么。需求和处境各不相同。收入较低、家庭更大或职业不同的孩子，可能得到更多帮助，如果这是被大声解释出来的，而不是日后被发现的，家人是能接受的。

站得住的原则是透明。公平不必等同于一模一样，但它很少能在保密中存活。我自己也以父母的身份，在很小的范围内想过这件事：家里有个小孩，我注意到“谁得到了什么”的感觉开始得多早，又需要多少算术都不需要。

如果你是给予的父母，与如果你是接受的成年子女

如果你是父母：

• 确定一个不会损害你自己退休生活的数额。你未来的保障不是家庭的应急基金。
• 决定这是赠与还是借款，并写下来。
• 检查这笔赠与如何与你自己的计划交互：其他孩子、长期护理的Medicaid回溯规则，以及你的遗产文件。
• 对附带条件要诚实。如果你期待对房子有发言权，那你不是在赠与，而是在投资，谈话也应当如此。

如果你是接受的成年子女：

• 问清楚是否期待任何回报，这样以后就不用猜。
• 早点告诉贷款人，并在签订购房合同之前拿到赠与函的要求。
• 保留记录：转账日期、赠与函、银行流水。
• 以不变成债务的方式说谢谢。感激可以只是感激。
• 如果你已婚，与配偶谈谈这笔钱是只属于你还是共有，以及婚姻结束时会怎样。你所在的州如何处理，可以请律师解释。

通俗版赠与函模板，以及双方的核对清单

你的贷款人可能提供自己的表格，那就用它。如果没有，下面这样的简单版本涵盖了通常的内容。填写方括号，签名并注明日期。（模板保留英文，因为要交给美国的贷款人。）

Gift Letter

I, [donor's full name], residing at [donor's address], phone [number], am the [relationship, e.g. mother or father] of [recipient's full name].

I am giving [recipient's full name] the sum of $[amount] on or about [date] toward the down payment and closing costs on the property at [property address, or "a property to be determined"].

This money is a gift. It is not a loan, and no repayment is expected or required, now or in the future. I have no ownership interest in the property and no expectation of one.

The funds come from my [checking/savings] account at [bank name], account ending in [last four digits].

Signed: [donor's signature]   Date: [date]

请注意账户信息只写了后四位。在会被到处传递的信件里，永远不要写完整的账号。

谈话之前，双方都可以过一遍：

1. 多少钱，是一笔还是分几笔？
2. 赠与还是借款？如果是借款，条款是什么？
3. 这会不会改变其他孩子的处境，我们谈过吗？
4. 贷款人需要什么，谁来准备？
5. 赠与人是否已与注册会计师确认过申报问题？
6. 如果购房者已婚，产权证上写谁的名字，离婚时这笔赠与如何处理？
7. 我们期待什么回报，哪怕是没说出口的？
8. 如果一年后情况变了，我们怎么谈这件事？

常见问题

父母给我首付款，我需要缴税吗？

通常不需要。赠与税规则适用于赠与人，真正的赠与，受赠人一般不需缴所得税。金额超过年度免税额时，赠与人可能需要提交赠与税申报表，但实际掏钱缴税的情况很少。

父母可以改为借钱给我吗？

可以，但必须按借款对待。书面借据、还款计划，以及与贷款人的沟通都必不可少，因为贷款人评估你的财务状况时，这笔还款会被算作债务。“什么时候还都行”这类非正式安排会带来问题。

贷款人会接受任何赠与函吗？

不会自动接受。要求因贷款人和贷款类型而异，有些要求赠与人的银行流水，或对谁可以赠与有限制。在资金转动之前，先问你的贷款专员他们的要求。

我应该告诉我的兄弟姐妹吗？

通常应该，或者至少与父母商量好如何处理。事后才被发现的赠与，在信任上付出的代价往往大于在金额上的。

提前交出的钱，也是提前开始的一场谈话，这一部分值得做好。