మొదటిసారి ఇల్లు కొనేవారు చారిత్రాత్మక కనిష్ట స్థాయికి పడిపోయారు — ఆ లెక్క ఏమిటో తెలుసా?

ఒకప్పుడు దారి స్పష్టంగా కనిపించేది. చదువు పూర్తి చేసుకుని, కొన్ని సంవత్సరాలు పనిచేసి, పొదుపు చేసి, చివరికి ఒక ఇల్లు కొనుగోలు చేయడం — ఇది లక్షలాది మందికి దశాబ్దాలుగా పనిచేసిన మార్గం.

నేషనల్ అసోసియేషన్ ఆఫ్ రియాల్టర్స్ (NAR) తాజా గణాంకాల ప్రకారం, మొదటిసారి ఇల్లు కొనేవారు మొత్తం అమ్మకాలలో కేవలం 21 శాతం మాత్రమే ఉన్నారు — రికార్డు కనిష్ట స్థాయి. చారిత్రాత్మక సగటు 40 శాతం. ముప్పై ఏళ్ళ వయసు గల మిలేనియల్స్ అతి పెద్ద తగ్గుదలను అనుభవించారు. సుమారు 67% మిలేనియల్స్ ఇల్లు కొనుగోలును వాయిదా వేసుకున్నారు. కేవలం 28% మాత్రమే సగటు ఇంటి ధరపై 20% డౌన్ పేమెంట్ చేయగలరు.

ఇవి వ్యక్తిగత పొదుపు వైఫల్యాలు కావు. ఇవి దశాబ్దాల పాటు నిర్మించబడిన ఒక సంక్లిష్ట గణిత సమస్య యొక్క ఫలితాలు. ఆ యంత్రాంగాన్ని అర్థం చేసుకోవడం ఆ లోపల ఉన్న మార్గాలను కనుగొనే మొదటి అడుగు.

సంయుక్త గణిత సమస్య

విద్యా రుణాలు: గత దశాబ్దంలో పట్టభద్రులైన రుణగ్రహీతకు నెలవారీ విద్యా రుణ చెల్లింపు సగటున రూ. 33,000 పైగా ఉంటుంది. రుణ-ఆదాయ నిష్పత్తి గృహ రుణ అర్హతను గణనీయంగా తగ్గిస్తుంది. 23 రాష్ట్రాలలో విద్యా రుణ భారం సగటు కొనుగోలుదారుని గృహ కొనుగోలు తేదీను ఏడు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ సంవత్సరాలు వెనక్కు నెట్టివేస్తోంది.

శిశు సంరక్షణ ఖర్చులు: 28 నుండి 38 సంవత్సరాల వయసు కొనుగోలుదారులకు — ప్రాథమిక మొదటిసారి కొనేవారి వయస్సు — నెలకు $1,200 నుండి $2,000 శిశు సంరక్షణ ఖర్చు ఉంటుంది. ఇది గృహ చర్చలలో కనిపించకుండా ఉంటుంది కానీ డౌన్ పేమెంట్ పొదుపులను అత్యంత ఎక్కువగా నాశనం చేసే ఖర్చు.

స్తబ్ధమైన వేతనాలు: గత 20 సంవత్సరాలలో అమెరికా సగటు గృహ ఆదాయం నిజ నిబంధనలలో వార్షికంగా 0.5% పెరిగింది. సగటు ఇంటి ధరలు వార్షికంగా 4-5% పెరిగాయి. సగటు ఇంటి ధర మరియు సగటు ఆదాయం నిష్పత్తి 2000 లో 3:1 నుండి నేడు అనేక మార్కెట్లలో 7:1 కి మారింది.

చాలా మంది తెలుసుకోని పథకాలు

FHA రుణాలు: ఫెడరల్ హౌసింగ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ రుణాలు 580 లేదా అంతకంటే ఎక్కువ క్రెడిట్ స్కోరు ఉన్న కొనుగోలుదారులకు 3.5 శాతం మాత్రమే డౌన్ పేమెంట్‌ను అనుమతిస్తాయి. బహుళ కుటుంబ ఆస్తులు (4 యూనిట్ల వరకు) యజమాని-నివాసానికి FHA వర్తిస్తుంది.

VA రుణాలు: యుద్ధ యోధులు, సక్రియ సైనికులు మరియు మిగిలిన జీవిత భాగస్వాములకు ఏ డౌన్ పేమెంట్ లేకుండా, ప్రైవేట్ మోర్‌గేజ్ ఇన్సూరెన్స్ లేకుండా రుణం లభిస్తుంది. VA రుణాలకు అర్హులైన అంచనా 40% మంది యోధులు అర్హత తెలుసుకోవడం లేదు. మీరు సేవ చేసి ఉంటే, VA-అనుమతించిన రుణదాతను నేరుగా సంప్రదించండి.

USDA రుణాలు: అర్హ ప్రాంతాలలో గృహాలకు సున్నా డౌన్ పేమెంట్ మోర్‌గేజ్‌లు అందుబాటులో ఉన్నాయి. "గ్రామీణ" అంటే USDA నిర్వచనంలో 35,000 జనాభా వరకు చాలా పట్టణాలు కూడా అర్హత పొందుతాయి. USDA అర్హత మ్యాప్ బహిరంగంగా అందుబాటులో ఉంది.

రాష్ట్ర మొదటిసారి కొనేవారి పథకాలు: ప్రతి రాష్ట్రంలో కనీసం ఒక పథకం ఉంది. ఇవి సాధారణంగా డౌన్ పేమెంట్ సహాయం, మార్కెట్ కంటే తక్కువ వడ్డీ రేట్లు, లేదా మోర్‌గేజ్ క్రెడిట్ సర్టిఫికేట్లు అందిస్తాయి. పదివేల డాలర్ల సహాయం పొందే అవకాశం చాలా మంది కొనుగోలుదారులు చూడకుండా వదిలేస్తున్నారు.

చిన్న ఇళ్ళ వాదన

అమెరికన్ మొదటి ఇంటి అంచనా దశాబ్దాలుగా పెరిగింది. 1960లలో మొదటి ఇల్లు సుమారు 1,000 చదరపు అడుగులు ఉండేది. నేడు అంచనా తరచుగా 1,700+ చదరపు అడుగులు, గ్యారేజ్, పెద్ద వంటగది.

ఆ అంచనా మారినప్పుడే మంచిది జరుగుతుంది. 900 చదరపు అడుగుల టౌన్‌హోమ్ లేదా రెండు గదుల కాండో, ఖర్చు తక్కువగా ఉన్న ప్రాంతంలో, చాలా మంది కొనుగోలుదారులు "అందుకోవడం కుదరదు" అనుకుని వదిలేసే మార్కెట్లలో అందుబాటులో ఉంటాయి. చిన్న, సరసమైన మొదటి కొనుగోలులో నిర్మించిన ఈక్విటీ అనేది తదుపరి ఇంటి డౌన్ పేమెంట్.

హౌస్ హ్యాకింగ్ — ఒక కొత్త మార్గం

హౌస్ హ్యాకింగ్ అంటే బహుళ యూనిట్ల ఆస్తిని కొని, ఒక భాగంలో నివసించి, మిగతాదాన్ని అద్దెకు ఇవ్వడం. అనేక మార్కెట్లలో, రెండవ యూనిట్ నుండి అద్దె మోర్‌గేజ్ చెల్లింపులో 50-80 శాతాన్ని భరిస్తుంది.

FHA ఫైనాన్సింగ్ యజమాని-నివాస బహుళ కుటుంబ ఆస్తులకు నాలుగు యూనిట్ల వరకు అందుబాటులో ఉంది — అంటే 3.5 శాతం డౌన్‌తో నాలుగు-యూనిట్ భవనం కొనడం చట్టబద్ధంగా సాధ్యమే. ADU రెంట్ ద్వారా నెలకు $800 నుండి $1,400 వరకు ఆర్జించవచ్చు — ఇది చాలా కొనుగోలుదారులకు అర్హత గణిత శాస్త్రాన్ని మార్చగలదు.

ఏమి చేయాలి?

మొదటగా, లిస్టింగ్‌లు చూసే ముందు మీ అర్హత తెలుసుకోండి. మీ విద్యా రుణాలు, ఆదాయాన్ని చేర్చిన పూర్తి ముందు-అర్హత పరీక్ష చేయమని రుణదాతను అడగండి. రెండవది, ప్రచారం చేయని మీ రాష్ట్ర మరియు కౌంటీ పథకాలన్నింటినీ పరిగణించండి. మూడవది, పరిమాణ మరియు స్థాన అంచనాలను 20 శాతం విస్తరించండి.

మార్గం అదృశ్యం కాలేదు. అది కదిలింది మాత్రమే.

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు

మొదటిసారి కొనేవారికి ఇప్పుడు కొనడం మంచి సమయమా?

నిజాయితీగా చెప్పాలంటే ఇది మీ నిర్దిష్ట సంఖ్యలపై ఆధారపడుతుంది: ఆదాయ స్థిరత్వం, ప్రాంతంలో ఎంత కాలం ఉండాలనుకుంటున్నారు, అందుబాటులో ఉన్న ఫైనాన్సింగ్. సాధారణంగా, హౌసింగ్ మార్కెట్ సమయం మీ వ్యక్తిగత సంసిద్ధత కంటే తక్కువ ముఖ్యమైనది — ఐదు నుండి ఏడు సంవత్సరాలు ఒకే చోట ఉండాలని ప్లాన్ ఉంటే.

నా మొదటి ఇంటి కోసం నేను నిజంగా ఎంత పొదుపు చేయాలి?

FHA 3.5% మాత్రమే డౌన్ అనుమతిస్తుంది; రాష్ట్ర పథకాలు దాన్ని కవర్ చేయవచ్చు. క్లోజింగ్ ఖర్చులకు (2-5%) మరియు రిపేర్ రిజర్వ్‌కు సహా వాస్తవ మొదటి ఇంటి పొదుపు లక్ష్యం 6-10% — 20-25% కాదు.

విద్యా రుణాలు నాకు మోర్‌గేజ్ అర్హతను నిరాకరిస్తాయా?

స్వయంచాలకంగా కాదు. రుణ-ఆదాయ నిష్పత్తి ముఖ్యమైనది. మీ మొత్తం నెలవారీ రుణ చెల్లింపులు (అంచనా మోర్‌గేజ్‌తో సహా) స్థూల నెలవారీ ఆదాయంలో 43 శాతానికి మించకపోతే, చాలా రుణదాతలు పరిశీలిస్తారు. ఆదాయ-ఆధారిత చెల్లింపు ప్రణాళికలు, రీఫైనాన్సింగ్ నిష్పత్తిని మెరుగుపరుస్తాయి.

హౌస్ హ్యాకింగ్ ప్రారంభ కొనుగోలుదారులకు వర్తిస్తుందా?

అవుతుంది. FHA మల్టీ-ఫ్యామిలీ కొనుగోళ్ళకు మద్దతు ఇస్తుంది (4 యూనిట్ల వరకు) యజమాని ఒక యూనిట్‌లో నివసిస్తే. ట్రేడ్-ఆఫ్‌లు ఉన్నాయి — అద్దెదారుని నిర్వహించడం నిజమైన పని — కానీ అనేక మంది కొనుగోలుదారులకు ఇది ఏకైక గణిత-పని పరిష్కారం.

మొదటిసారి కొనేవారు చేసే అతిపెద్ద తప్పు ఏమిటి?

ఫైనాన్సింగ్ అవకాశాలు అర్థం చేసుకోక ముందే ఇళ్ళ జాబితాలు చూడటం. పూర్తి ముందు-అర్హత పరీక్ష చేయడం మరియు మీరు అర్హత పొందే ప్రతి పథకాన్ని చర్చించడం — ఓపెన్ హౌసులకు వెళ్ళే ముందు — అత్యధిక సమయం మరియు బాధను ఆదా చేసే చర్య.